2005 году вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым законодатель дал четкое определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки помещений, расположенных в многоквартирных домах, а так-же четко описал, что относится к компетенции органов государственной власти РФ по данным вопросам.

В частности, в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, даны определения и терминология:
«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого или иного помещения». «Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого и иного помещения».

Право на проведение переустройства (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (статья 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Перепланировка помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. После принятия решения о согласовании перепланировки жилого помещения орган местного самоуправления выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольной является перепланировка помещения, проведенная при отсутствии документа, выданного органом местного самоуправления о согласовании перепланировки или с нарушением проекта перепланировки.

Лицо, самовольно перепланировавшее помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ).

Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, нарушение правил пользования жилыми помещениями, в том числе самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений, либо использование их не по назначению, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.

Самовольная перепланировка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Перечень ограничений, по которым не допускается переустройство помещений:

● Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

● Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в них.

● Предусматривается расположение (увеличение площади) санузлов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

● Изменяется архитектурный облик здания: размещение на фасаде наружных блоков кондиционеров, спутниковых антенн и т.п., изменение цвета, конфигурации и размеров оконных блоков без наличия проекта, согласованного Архитектурно-Планировочным Управлением Отдела Архитектуры, решением Общего собрания собственников, Управляющей организацией, Обслуживающей компанией и Службой эксплуатации, Собственниками помещений (квартир) примыкающих к перепланированному помещению (квартире) или имеющие общие конструктивные несущие элементы.

● Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

● Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

● Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

● Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

● Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

● Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Запрещается:

■ Размещение санузла (туалета, ванной или душевой комнаты) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант — устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах (п. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). Ограничений по размещению других «влажных зон» — кухонь и постирочных — нет.

■ Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т.д. На месте комнат и кухонь устраивать их не разрешается. Закрытие доступа к оборудованию (вентилям, кранам, и инженерным унификациям и пр.) — п. 10.6 СНиП 31-01-2003, — а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях запрещено.

■ Устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления (пп. 5 п. 1 «Мероприятий по переустройству» Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883- ПП от 15.11.2005 г.).

■ Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме (п. 8.7 СНиП 31-01-2003).

■ Перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы (пп. 3 п. 1 «Мероприятий по переустройству» Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883- ПП от 15.11.2005 г.).

■ Проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственной естественной приточной вентиляции.

■ Выводить отводы от системы «вытяжки», а именно потоки воздуха в вентиляционные каналы и шахты.

■ Оставлять жилые комнаты и кухни без окон и отопления.

■ Прятать сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения без возможного прямого доступа к обслуживанию всего участка инженерных сетей.

■ Делать устройство проемов, вырубку ниш, пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках, столбах.

■ Устройство штраб для электросетей (проводки) в горизонтальных швах перекрытий, перемычках, стендовых панелях и под ними, а также вблизи водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Управляющая организация (компания), может обратиться к владельцу помещения (квартиры), который произвел самовольную перепланировку помещения или квартиры, с письменным требованием (предписанием) о предоставлении легитимных документов, подтверждающих факт осуществления перепланировки, и документов, подтверждающих фактическую перепланируемую площадь помещения либо квартиры.

В случае отсутствия подтверждающих документов, либо не предоставления собственником помещения или квартиры таких документов, организация, осуществляющая управление домом, вправе составить акт о факте самовольной перепланировки жилого или нежилого помещения. Далее управляющая компания, которой стало известно о самовольной перепланировке помещения в МКД, может обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган, осуществляющий согласование перепланировки (как правило, это орган местного самоуправления).

На владельца помещения, которым были произведены действия по самовольному перепланированию, возлагается обязанность по приведению перепланированного помещения в прежнее состояние за свой счет. Срок и порядок приведения такого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование перепланировки.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, либо это не создает угрозу жизни или здоровью граждан (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если же помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный органом, осуществляющим согласование перепланировки, срок, и если в отношении данного помещения не вынесено решение о сохранении его в перепланированном состоянии, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

Кроме того, Управляющая компания (организация) и другие оранизации, осуществляющие деятельность по управлению домом, вправе обратиться в органы государственной жилищной инспекции. В соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ органы жилищной инспекции уполномочены рассматривать дела об административных правонарушениях за подобные действия, предусмотренные статьей 7.21 КоАП РФ. А также вправе в соответствии с частью 1 статьи 28.3 КоАП составить протокол об административных правонарушениях с привлечением виновных лиц, совершивших самовольную перепланировку, к административной ответственности.

Член исполнительного комитета
Челябинского регионального отделения
Ассоциации Юристов России
Сергей Святовец